Come fare il cambio di destinazione d’uso di un locale

Un garage che diventa taverna, un locale commerciale che diventa garage: quando la famiglia si allarga potrebbe essere necessario ampliare gli spazi vitali. Ecco tutte le procedure da seguire e gli oneri da prevedere.

Un garage da trasformare in taverna, un locale commerciale attiguo alla casa da trasformare in una stanza in più per i ragazzi che crescono, una rimessa che si trasforma in uno studio. Il cambio di destinazione d’uso di un locale è un procedimento abbastanza frequente che interessa molti cittadini ma che è piuttosto complesso specialmente perché bisogna considerare aspetti urbanistici e catastali che non sono la stessa cosa.

Cambio di destinazione d’uso: è una ristrutturazione edilizia anche senza lavori

Prima di iniziare a preparare carte e consulenze devi conoscere alcune informazioni che ti saranno molto preziose per poter avanzare rapidamente e senza intoppi.

La prima informazione da conoscere è la differenza tra Catasto e Urbanistica. Parliamo qui dei due uffici comunali ai quali dovrai rivolgerti per portare a termine la pratica. Molti pensano che sia il Catasto a concedere il permesso per il cambio di destinazione d’uso e invece no. È l’Ufficio Urbanistico del Comune al quale va inoltrata la richiesta e dal quale va dunque ottenuto il permesso. Il Catasto interviene solo per definire le imposte che dovrai pagare per il cambio di destinazione d’uso ma solo dopo che l’Ufficio Urbanistico ha ammesso la pratica.

La seconda informazione che è importante avere è che il cambio di destinazione d’uso, anche se avviene senza nessuna opera, quindisenza interventi di manutenzione o sistemazione dei locali, è considerata una ristrutturazione edilizia e quindi è sempre soggetta a Permesso a Costruire.

Lo so che ti sembra strano, specialmente se la questione per te si risolve solo con lo spostamento di mobili e non hai bisogno di fare opere murarie o di impiantistica, ma di questo si tratta. Tuttavia devi sapere che, a differenza ad esempio di quel che accade con i documenti per la ristrutturazione prima di procedere con ciò che hai in programma devi aspettare che ci sia l’approvazione dell’Ufficio Urbanistico.

Premesso ciò, ora sai a chi dovrai rivolgerti e, soprattutto, da chi devi aspettarti delle risposte.

Quali sono le destinazioni d’uso?

Una volta individuato il luogo che vorresti trasformare per poterlo usare meglio, devi capire qual è la sua attuale destinazione d’uso.

Sappi che esistono solo 5 possibilità e il tuo locale è sicuramente in una di queste. Attento a non confonderti con quello che viene riportato sulla visura catastale perché le categorie del Catasto – che ora sai che è cosa diversa dalla destinazione urbanistica – sono altre anche se collegate con queste:

• Domestico-residenziale, cioè a scopo abitativo. Sono indicati così tutti i luoghi dove puoi vivere, come la tua casa. In questa classificazione rientrano anche i locali cosiddetti “a uso promiscuo”, ad esempio adibiti a studio ma che si trovano in casa e che quindi conservano la loro natura principale di abitazione.
• Commerciale: cioè destinato ad attività di vendita, distribuzione o somministrazione sia come grossista che come dettagliante
• Agricola: in questa categoria rientrano sia i locali adibiti a produzione agraria, allevamento e connessi, sia locali in agriturismi o agri-campeggi.
• Produttivo-Direzionale: uffici, studi privati, ma anche ogni locale adibito ad attività di produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali, anche quando ci sono, nella stessa unità, spazi destinati alla commercializzazione di ciò che viene realizzato o trasformato.
• Turistico-Ricettiva: ovvero locali adibiti a hotel, residenze turistiche, campeggi o aree di sosta, ostelli o attività assimilabili.

Nel caso in cui un locale sia utilizzato in modo misto, viene data rilevanza alla destinazione prevalente: significa che se hai un locale di produzione, ad esempio un caseificio, con un piccolo locale per la vendita dei tuoi prodotti, il tuo locale è di tipo commerciale se l’area occupata dalla vendita al pubblico è maggiore di quella usata per la produzione, mentre è produttivo se si verifica il contrario.

Quando si può fare il cambio di destinazione d’uso di un locale?

Facciamo un esempio perché sia più semplice seguire il ragionamento. Ipotizziamo che tu abbia sotto casa un locale vuoto, non collegato direttamente con la tua abitazione, ma che fa parte della tua proprietà. Il locale è stato, in passato, in affitto a un negozio al dettaglio e pertanto risulta a tutti gli effetti un locale commerciale. Se vuoi sapere semplicemente come è inteso questo locale, puoi controllare le bollette dell’acqua, dove è specificato che sono riferite a un locale commerciale e non domestico-residenziale.

Ipotizziamo che tu voglia annettere questo locale alla tua abitazione, collegandolo con una porta interna e utilizzandolo come cantina, come stanza studio o come spazio per lavorare ai tuoi hobby, un po’ come è di moda negli Stati Uniti creare una “Cave” cioè un luogo dove si possano accogliere gli amici senza disturbare il resto della famiglia.

La prima cosa da fare è verificare la fattibilità dell’adeguamento perché potrebbero esserci delle cosiddette cause ostative, cioè dei motivi che non ti permettono di avviare la pratica. Generalmente il cambio di destinazione d’uso è sempre possibile, ma vediamo insieme quali sono i motivi che potrebbero bloccare la pratica.

Quado non si può fare il cambio di destinazione d’uso di un locale?

Il cambio di destinazione d’uso è sempre ammesso a meno che:

• Il regolamento del condominio nel quale vivi lo vieta espressamente. Attenzione, però. Il regolamento deve essere stato approvato dall’unanimità dai condomini, altrimenti non può essere ostacolo per determinare la destinazione delle cosiddette “proprietà esclusive”, cioè sulle parti in tuo legittimo possesso.
• Il locale non sia adatto alla sua destinazione d’uso nuova perché non rispetta specifiche prescrizioni igienico-sanitarie, ad esempio l’altezza minima dei soffitti, la metratura minima, la mancanza di finestre, areazione o luce naturale. Ma queste regole sono stabilite dal Comune sul quale è sito il locale per cui puoi informarti lì.
• Vincoli specifici ad esempio di tipo storico-artistico che potrebbero vietare di cambiare la destinazione d’uso di locali posti in determinati centri storici.

In ogni caso, per non perdere tempo in ipotesi, puoi verificare i requisiti del tuo locale prendendo appuntamento presso l’Ufficio Tecnico del tuo Comune dove sarà possibile cercare nel Piano Regolatore tutti i vincoli eventuali che potrebbero impedirti di procedere con la pratica prima ancora di fare richiesta.

Puoi anche incaricare un professionista di tua fiducia (un architetto, un geometra, un ingegnere) perché proceda al posto tuo ad effettuare queste verifiche. Non dimenticare di preparare una delega con data e firma e di allegare una copia del tuo documento.

Dopo l’approvazione della pratica di cambio di destinazione d’uso, si procede con l’aggiornamento catastale

Non hai ancora finito: dopo aver avuto il permesso a costruire per andare avanti con la modifica della destinazione d’uso del tuo locale, puoi procedere da un lato con eventuali lavori, dall’altro devi avviare la comunicazione al Catasto della variazione in corso.

Questo comporterà una modifica del valore della rendita rappresentata da quel locale e per questo anche un cambiamento dell’ammontare delle tasse da pagare, come ad esempio dell’Imu o della Tari.

Oltre ciò, prima di iniziare a usare realmente quel locale con la nuova destinazione dovrai anche produrre un nuovo Certificato di Agibilità che ti obbliga quindi anche a verificare che tutti gli impianti siano a norma e che tu possa effettivamente svolgere lì dentro le attività che ti sei proposto di fare.

Quanto costa cambiare destinazione d’uso di un locale?

Veniamo alla domanda che forse prima di tutte ti sei posto. Quanto ti costa questo passaggio? Considera che in questa lista non possiamo, per ovvi motivi, indicare i costi di eventuali ristrutturazioni (peraltro soggette a bonus) o adeguamenti perché sono specifici per ogni caso. In generale dovrai mettere in conto di pagare:

• Oneri urbanistici, o più precisamente oneri di urbanizzazione. Questa tassa si paga per ogni nuovo edificio o costruzione e rappresenta una contropartita per l’investimento che il tuo Comune ha fatto sui servizi di base come fognature, rete idrica, strade, etc. Potrebbe accadere che se il cosiddetto “carico urbanistico” della nuova destinazione d’uso fosse minore del precedente, il passaggio risulterà essere gratuito. Questa imposta varia da Comune a Comune.
• Parcella dei professionisti, che è anche in questo caso variabile perché dipende dall’incarico. Il consulente potrebbe occuparsi solo di seguire le pratiche urbanistiche e catastali, oppure di procedere anche alla verifica energetica, o ancora di seguire un vero e proprio cantiere se devi fare lavori di adeguamento. In questo ultimo caso dovrai incaricare il tuo professionista di fiducia per la direzione lavori, obbligatoria in questi casi, e eventualmente per il coordinamento della sicurezza sul cantiere.
• Diritti di segreteria. Anche in questo caso cambiano da Comune a Comune e dipendono dai metri quadri sui quali stai facendo l’intervento.

Non dimenticare l’assicurazione!

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