Acquistare casa: guida alla scelta del mutuo

Quando si deve acquistare una casa, molto spesso è necessario ricorrere a un mutuo. Le forme proposte dal mercato sono diverse ed è necessario avere un minimo di conoscenze su come funzionano questi prodotti finanziari per effettuare la scelta migliore.

Acquistare un immobile o ristrutturarlo sono passi importanti. Molto spesso è necessario attivare un mutuo, richiedendolo alla propria banca o anche ad altri istituti di credito. Esistono dei passi obbligati da seguire e delle spese fisse da sostenere, per questo, prima di fare scelte definitive, è importante avere un quadro chiaro per poter fare la scelta migliore ma anche, semplicemente, per prevedere il peso delle uscite.

Con questa guida ti aiutiamo a capire quali sono i criteri di scelta di un mutuo per la casa e come puoi individuare quello per te più conveniente.

Mutuo: che cos’è?

In base alla definizione fornita dal Codice Civile, “il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”¹.

Il mutuo è dunque un prestito, di norma a titolo oneroso, tra due soggetti: il mutuatario, colui che si impegna a restituire alla scadenza la somma pattuita, e il mutuante, ovvero la parte che eroga la somma su cui verranno applicati gli interessi. Normalmente il mutuante è una banca ovvero un istituto finanziario abilitato dalla legge.

Quali tipi di mutuo esistono?

Gli istituti finanziari hanno ormai un’offerta molto differenziata per andare incontro alle esigenze del maggior numero di clienti possibile e i mutui possono essere suddivisi in base alla finalità per cui vengono richiesti, i tassi di interessi applicati o la durata.

Le finalità principali per le quali si richiede un mutuo sono:

• acquisto di un immobile;
• costruzione di un immobile;
• ristrutturazione di un immobile;
• liquidità, sia personale che aziendale;
• surroga di un mutuo già esistente;
• consolidamento dei debiti contratti.

Nel mutuo bancario generalmente il prestito è finalizzato ad acquistare un immobile e il contratto viene ufficializzato dinanzi ad un notaio e alla presenza di tutte le parti coinvolte, generalmente acquirente, venditore e uno o più funzionari degli istituti di credito coinvolti.

Il notaio redige due atti separati che riguardano: la compravendita tra le parti e il contratto di mutuo stipulato con la banca nel quale devono essere allegati il piano di ammortamento, la polizza incendio e scoppio e l’ISC, l’Indicatore Sintetico dei Costi. Un documento, quest’ultimo, nel quale sono riepilogate le spese che verranno o sono state sostenute dal mutuatario e che concorrono a determinare il TAEG, il Tasso Annuale Effettivo Globale.

Queste sigle ti spaventano? Non preoccuparti. Stiamo per spiegarti ogni passaggio.

Tipi di mutuo e tassi di interesse

Una seconda differenziazione è sulla base del tasso di interesse, il parametro che ti permette di conoscere quale sarà l’ammontare totale del debito e quanto dovrai restituire periodicamente.

Generalmente i mutui si differenziano per:

• Mutuo a tasso fisso: è legato all’indice Eurirs (o IRS), viene fissato quotidianamente dalla Federazione Bancaria Europea. Una volta stabilito contrattualmente, resta invariato per l’intero ammortamento. Questo ne costituisce il principale vantaggio: non ci saranno sorprese sull’interesse, né variazioni di costo del mutuo.
• Mutuo a tasso variabile: può essere collegato con l’indice Euribor o al tasso fornito dalla Banca Centrale Europea (BCE). Entrambi vengono aggiornati periodicamente in base alle politiche monetarie sancite a livello europeo. Questo genere di tasso cambia nel corso del tempo e può generare un aumento del costo del mutuo ma anche una sensibile diminuzione.
• Mutuo a tasso misto: è un tipo di accordo che prevede la possibilità, per il mutuatario, di scegliere di cambiare tasso all’interno di finestre periodiche concordate al momento della stipula del contratto.

A queste tre tipologie di tassi di interesse si aggiungono delle opzioni (entrambe per il tasso variabile) che possono influire sull’andamento del mutuo, come ad esempio il capped rate (o cap) o floor rate.

Con il primo viene fissato un limite massimo oltre il quale il tasso variabile non può salire. È una sorta di forma di tutela per il mutuatario più cauto. Con il floor rate viene invece stabilito il limite minimo oltre il quale il tasso variabile non può scendere: questa volta si tratta di una forma di tutela per le banche.

Un’altra caratteristica importante che definisce i mutui è la loro durata: di norma sono compresi tra i 5 e i 30 anni, ma è facoltà degli istituti di credito aumentarne la durata.

Quanto costa realmente un mutuo?

Anzitutto bisogna dire che i costi del mutuo non sono solo quelli relativi agli interessi che dovrai corrispondere all’istituto di credito. Dovrai, infatti, sostenere delle spese necessarie per l’apertura della pratica e per il suo mantenimento e pagare le imposte previste dalla legge.

I costi legati alla richiesta e alla successiva erogazione del mutuo sono:

• le spese di perizia: si tratta di un’attività di valutazione che la banca effettua sull’immobile per il quale è stato richiesto l’investimento (acquisto, ristrutturazione, etc)al fine di comprendere se c’è il giusto equilibrio fra valore del bene e investimento. In pratica l’istituto di credito deve comprendere se – nel caso in cui il mutuatario non potesse più rifondere il debito – il valore dell’immobile è sufficiente a coprire il mutuo.
  Per questo motivo sono necessari i documenti catastali che riguardano la proprietà oggetto del mutuo. Vanno richiesti al Comune e consegnati per verificare che non ci siano ipoteche precedenti, irregolarità strutturali o altre questioni legate alla proprietà.
• l’imposta sostituiva è quella che viene trattenuta direttamente dalla banca che eroga il prestito ed è espressa in percentuale: il 2% del prestito richiesto se non si beneficia dell’agevolazione per la “prima casa”, lo 0,25% in caso contrario.
• Le spese di istruttoria possono essere di importo fisso o in percentuale sull’importo del mutuo.
• I costi del notaio cioè la parcella del professionista, che varia da studio a studio. Nei costi notarili devi considerare anche le imposte per le quali il notaio è considerato sostituto: IVA (se si acquista da un costruttore), imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale.
  In particolare:
  – l’imposta di registro è al 9% (se prima casa è agevolata al 2%) del valore catastale dell’immobile;
  – l’imposta catastale è fissa a 50 euro;
  – l’imposta ipotecaria è fissa a 50 euro;
  – l’IVA, in una percentuale variabile tra il 4 e il 22% (salvo prossimi aumenti) in maniera a seconda che si tratti di prima casa, seconda casa o abitazione di lusso.
• La polizza obbligatoria incendio e scoppio ha un costo che varia in base alla durata del mutuo, al valore periziato dell’immobile e alle garanzie accessorie che vengono inserite.

Oltre a queste spese devi considerare che le banche, salvo particolari eccezioni, non concedono mutui per l’intero valore dell’immobile, generalmente arrivano fino all’80%. Questo significa che il restante 20% dovrai averlo come liquidità immediata al momento dell’atto notarile.

Assicurazione per il mutuo: obbligatorie e consigliate

Se decidi di sottoscrivere un mutuo dovrai attivare anche una polizza obbligatoria per proteggere il fabbricato dal rischio incendio e scoppio. L’assicurazione è necessaria per tutelare il valore del tuo investimento e – indirettamente – la banca che ti ha concesso il prestito.

Un prestito è una decisione che hai ponderato con attenzione, anche facendo i conti con le entrate familiari. Se un domani dovesse accadere un grave imprevisto e non potessi più contribuire all’economia della tua famiglia né ottemperare direttamente al pagamento delle rate del mutuo, sarebbero i tuoi eredi (figli, coniuge o altri familiari) a doverlo fare al posto tuo: una situazione certamente gravosa che potrebbe portare un importante disagio economico oppure la necessità di rinunciare all’investimento in cambio dell’estinzione del mutuo.

La soluzione c’è: un’assicurazione sulla vita chiamata Temporanea Caso Morte che permette ai beneficiari di ricevere una somma che consente di rifondere il prestito o di far fronte ad altre esigenze economiche della famiglia. Una soluzione semplice che tutela te e i tuoi cari più vicini.

Oltre alla copertura principale, poi, le polizze vita contengono utili garanzie ulteriori che sostengono le tue finanze anche in caso di malattia grave o invalidità da infortunio e ti permettono di portare a termine il sogno di una casa anche se la tua condizione non ti permette più (temporaneamente o in modo permanente) di lavorare.

In sintesi

Quando si decide di acquistare una casa per molti arriva anche il momento di chiedere l’aiuto di una banca e attivare un mutuo. È importante tenere presente che le spese alle quali si va incontro non sono solo quelle relative all’acquisto sic et simpliciter dell’immobile, ma esistono una serie di imposte e atti (come quelli notarili) che costituiscono un’ulteriore spesa da considerare nel netto dell’investimento.

Ecco perché è importante procedere con la massima cura nei confronti di uno degli investimenti più grandi per la maggior parte delle famiglie italiane: la casa. Tutelare i propri cari nei confronti dei debiti contratti e se stessi in caso di grave malattia o incidente è fondamentale per portare a buon fine l’investimento e garantire la proprietà della casa anche in caso di problemi.

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• Puoi scegliere il capitale da assicurare
• Puoi decidere la durata dell’assicurazione, anche fino a 30 anni
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